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富人“大逃亡”,豪宅被狂抛,温哥华楼市 入冬!

2019-09-11 19:32华尔街见闻

温哥华的房产市场的自由落体动作仍在继续,跌势仍看不到尽头,大批的豪宅在被蜂拥抛售。

然而,加拿大的其他主要城市,如渥太华、蒙特利尔和多伦多等,价格和销量却都在上涨。

温哥华这究竟是怎么了?

01

温哥华楼市 " 量价齐跌 "

一度火热的温哥华房地产市场正在迅速降温,呈现出 " 量价齐跌 " 的趋势。

大温哥华地区房地产委员会在 7 月 3 日公布的数据显示,该地区的多类型待售房屋综合基准价格在 6 月跌至 998700 加元,较 2018 年 6 月同比下跌 9.6%,较 5 月前值环比下跌 0.8%,也是自 2017 年 5 月以来首次跌破 100 万加元的整数关口。

6 月售出 2077 套房屋,较 5 月前值环比下跌 21.3%,较去年同期同比下跌 14.4%。这一数值不仅比 6 月的历史十年均值下滑 34.7%,也创 2000 年以来的 6 月同期纪录最低。

在分类售价方面,独立单户住宅(detached)同比跌幅最大为 10.9%,联排别墅(Townhome)和公寓(condo)均跌超 8.6%。

在销量方面,公寓式住宅同比跌幅最大为 24.1%,联排别墅同比跌近 7%,独立式住宅同比跌 2.6%。

虽然买家需求放缓且价格疲软,大温哥华地区的待售房屋数量仍在继续增加。6 月新上市待售的房屋数量下滑 10%,至 4751 套,但 6 月整体的待售房屋总数同比增长 25.3%,至 14968 套,并较 5 月前值环比增加 1.9%。

温哥华房产市场的这种情况已经持续很长一段时间了,3 月份有 4949 个新房源上市出售,4 月份继续增长至 5742 个,在售房源比去年同期继续暴增近 50%。

与此同时,4 月销量较 10 年平均值腰斩,创下了近 24 年的最低记录。5 月份温哥华房价继续环比暴跌 9.7%,下跌速度堪比股票。

02

高房价与收入严重脱节

与温哥华相比,加拿大其他主要城市却出现明显反差:5 月份渥太华同比涨 7.8%,大蒙特利尔地区房价指数升 6.3%,多伦多涨近 2%,同时成交量同比暴增了 17%!

温哥华出现这种独特情况背后有多重原因,首先是前期涨幅过猛房价已经与收入严重脱节。

温哥华的房价在加拿大排名第一,但当地收入却跟房价严重脱节:家庭年收入的中位数仅为 7 万多加币(在全加拿大排名第 18),这还是税前收入,税后仅剩 5 万多;平均收入仅 6.5 万加币,税后差不多仅剩 5 万。

按照此前 180 万的均价普通家庭不吃不喝 36 年才能买上房,即便按现在 100 万的均价,也需要 20 年。

03

超高税费推高持有成本

造成上述情况的原因只有一个:大量的外来资金推高了温哥华房价,温哥华房市并非刚需支撑市,而是投资及其他需求为主的市场。

所以,温哥华的房屋空置情况在整个加拿大最为严重,且越豪的社区空置越严重也就很好理解了:在出台空置税前政府对空置情况摸底的结果显示温哥华地区有 2.5 万套住宅处在空置状态,在全国首屈一指。

房价最高和空置率最高的组合给空置税的出台亮起了绿灯,全球最早开始实施空置税的主要国际城市就是温哥华。

温哥华市议会早在 2016 年就提出了征收最高 2% 的空置税,2017 年 1 月 1 日,议会正式通过了房屋空置税 ( Empty Homes Tax ) 议案,税率为 1%,但温哥华市府给予业主 6 个月的宽限期,让业主有时间将物业出租。

但刚出台后力度显然不够,当时大温房价并没有受到空置税出台的影响,房价甚至还略有上升,特别是空置税本来想要重点关照的对象:公寓,其价格涨势尤为明显。

真正的力度大的是随后温哥华所在的 BC 省在 2018 年 11 月底通过的省空置税(BC 省空置税要和温哥华空置税叠加征收,实际上还要再叠加房产税),这项税收不像温哥华市还给那么长时间宽限期,而是直接 " 回溯缴纳 ":自 2018 年 1 月 1 日算起,不论业主类型,只要不是省纳税居民,其持有的房产需要上缴房产价值的 0.5% 作为投机税,此后每年征收;2019 年开始外国投资者和太空人家庭(丈夫在国内赚钱,把老婆孩子留在温哥华)需要每年缴 2%;加拿大公民和永久居民,不是 BC 省居民需要缴 1%;加拿大公民和永久居民并且是 BC 省居民需要缴 0.5%。

也就是说对于大多数温哥华豪宅和投资物业的持有者而言,税负从原来的房产税 1% 左右,叠加温哥华市的空置税后涨到了 2% 尚且可以接受,但 BC 的省税一来一下子就从 2% 到了 4.5%!

(地税 1%+ 温哥华空置税 1%+BC 省投机税 0.5%+2% 外国投资者和太空人家庭税)

为了降低每年高达近 5% 的高额持有成本,温哥华的豪宅市场出现了贱租热潮,只不过变成低收入人群群租房的豪宅以后可能惨不忍睹,不想 " 被糟蹋 " 的房主们只能降价抛售。

比如,一栋在 2018 年 4 月以 606 万加元买入的中式豪宅,就以 399 万的价格打折促销抛售。

(更多详见见闻 VIP 内容:全球新一代房产税扑面而来 " 领头羊 " 温哥华已指明前路?)

04

温哥华富豪们 " 大逃亡 "

大批的豪宅被蜂拥抛售,除了超高持有税之外,可能还要和不久前的一起 " 小小 " 法院判例有关。

一位名为林泰光加拿大华人,最近在温哥华所属的卑诗省最高法庭上被判坐牢 8 年,同时海景豪宅被没收。

编辑:陈红

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